创意金融

标题: 天下利率纷纷上调，买房贷款更难了 [打印本页]

作者: 樱桃大房子 时间: 2022-3-17 05:25
标题: 天下利率纷纷上调，买房贷款更难了
今年自从收紧信贷之后，热点都会的房子终于逐渐回归理性，炒不动了！

管住了信贷，房价想不跌都难啊！

今天深圳湾有一个法拍房，47平米小两房，末了成交总价651万，居然拍出了13万多的单价，即便比评估价也还低一百万，而此前这房子的成交价曾卖到20万以上。

当初有多风光，现在就有多失落。可照旧有人说这价格贵了。

但你不降价，市场就是不买单。

我相信二手房限价的威力，将会从深圳逐渐伸张到每一个都会，大家拭目以待。

其实二手房限价，就是信贷管控的其中关键一环。

昨天，银保监会发话了，说房地产贷款增速创了8年新低，停止7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。

一、房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点；

二、房地产贷款会合度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%；

三、房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%；

四、理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%；

五、银行通过特定目的载体投向房地产范畴规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。

以上数据应该说是效果展示，也是上半年调控的一个成果！

不过可能大家看不懂，我简单点和大家分析。

房地产贷款分为两部分，一部分是针对个人的房贷，一部分就是针对给房企的贷款。

先看个人房贷方面，详细是怎么严控的，这个大家切身感受比较深刻。

1、二手房限价：

此前刚需初次上车3成首付即可，现在限价后硬生生干到5成，二手房限价其实就是管控信贷，银行放贷变少了，提高首付，加大上车难度，从而减少市场的流通性。

深圳是第一次执行二手房限价的都会，刚开始大家还不以为然，业主趾高气昂，表示誓死不会降价卖。

但是最近市场表现已经跌落谷底，比2008年还惨。

最终的效果就是减少成交，房贷增速天然下降。

2、贷款利率上升：

反正现在房价上涨速度都跟不上利率上涨的速度了，话固然夸张了些，但房贷利率上涨几乎全国轮了一遍，无一幸免。

就连利率最低的都会，上海，自7月24日起，首套房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%；

广州则从年初的首套5.05％、二套5.25％，一起涨到现在的5.85%和6.05%。

苏州最新的房贷利率首房首贷大范围超过6%，招商银行更是逼近6.6%。另有部分银行由于没有额度，已经停贷。

无锡的房贷利率冲破了长期维持的5.9%，主流银行首套首贷利率是6%左右，中国银行已经达到6.15%；二套房而贷则为6.15%。

成都首套房利率6.28%了；二套为6.53%

……

别鄙视这点利率，假如我们贷款250万，去年5.15的利率，利钱241万，月供13650元；但是现在涨到了6.15%，利钱298万，月供15230元。

月供相差1580元，30年利钱相差57万，在二线都会加多点钱就能付个首付了。

所以提高利率，也是变相提高买房成本，劝退购房者，最终也是减少市场成交，房贷增速下降。

3、延伸放贷时间、停贷！

今年经历过买房的人都应该感受到银行稽核贷款资质的严格程度，堪比中学那个最凶的数学老师。

首付要求在自己的账上躺半年；除了父母转账，兄弟姐妹朋侪转账一律不算；流水要求极为严格……

就如许还迟迟不放贷，能拖就拖。

恣意举几个例子：北京、成都、无锡、苏州、南京、上海、杭州、广州等等，想银行放贷？

等个半年能放下来，都算客气的，有的银行直接说没额度，干脆停贷。

我们北京买房群里都在说房贷慢了好多。

房贷放款时间延伸大概停贷，最大的影响就是二手房改善换房。

原来把旧房子买了，拿到钱就可以去换新居，但现在贷款迟迟不下来，换房筹划只能搁浅。

无形中再次减少了市场的成交！

大家发现没，无论是二手房限价、利率上升、延缓放贷时间、停贷，最终的效果都是指向减少市场成交量，成交量减少了，房贷增速天然下降，最终房价下跌也是不可避免的事变。

所以为什么管住了信贷，房价下跌不可避免就是这个道理。

除了管控个人房贷业务，另一部分就是针对给房企的贷款。

现在房企三道红线、银行两道红线双双压顶。

房企融资太难了，原来以前银行和房企是好朋侪，房产项目向银行贷款，固然很多资质不齐备，银行为了业绩，睁只眼闭只眼算了。

但是现在不行，被查到立马罚：

因为违规向房地产企业发放贷款，中国银行太原漪汾支行遭罚25万元。

因违规向房企发放贷款等案，光大银行武汉分行被罚款170万元。

邳州某银行违规向房企发放银团贷款被罚。

各地银行收紧水龙头，导致今年上半年，房地产行业融资大缩水，同比下降8.1%，环比下降6.1%。

以往国内银行欠好融资，房企就会转向境外融资，境外资金较为宽松，但是今年2月份部分房企出现违约后，境外搞钱也变得艰巨了。

以前高周转、高负债的时候，房企就是被大水漫灌养起来的，现在忽然没有了钱，一下子把房企给整懵了。

裁员的裁员、变卖资产的卖资产……只为自救。

能撑过这一两年的房企以后还能审慎活着，撑不下去的了局就是被吞并、被接管，大概直接破产。

大家别以为大公司就没事，之前美国上百年的雷曼兄弟还是破产，我们只是没经历过而已，但是大家都要有生理预备。

说了这么多，大家应该能感受到信贷的威力，一旦抽水，无论是房企照旧个人都会深受影响。

刚需最无辜，原来刚预备好钱上车，忽然被告知提高首付，房子也买不起了。

但是大家也不消伤心，固然现在买不起，但是市场调解也是好事啊，到时候总价也少了，能少个几十上百万，你去哪里赚这钱呢。

只是这一轮调解的时间到底有多长呢？房地产信贷什么时候放松呢？

判断信贷的一个关键指标就是M2，M2的走势和楼市的走势太像了。

上图可以清楚看到，2018-2019年，M2都是呈个位数增长，那时全国大部分都会的房地产行情都进入了调解阶段，我当时看空的参考指数之一，就是根据这个指标。

2020年M2增速重回两位数，楼市也跟着迎来了新一轮上涨，这也是我去年催着大家赶快买房的一个原因。

而今年呢？

从3月份开始，M2增速不停下滑，跌到了个位数，然后4月份从9.4%掉到8.1%。

观察了两个月之后，我在5月份就发出了预警的文章，提示大家要留意风险。
万万不要利用太高的杠杆买房！
我当时就猜测后面的利率还会提高，贷款还会收紧。

别的早在今年4月份，当时各大自媒体还在上涨浪潮中不可自拔的时候，我也是最早发声让大家不要追高的。

尤其是一线都会，和住建部点名约谈的那些都会，广州、合肥、宁波、东莞、南通，我明白提出要大家暂停买入，现在他们都已经进入调解中了。

这里的关键原因，就是信贷收紧，地方调控全面升级了。

没有调控不了的房价，只有不想调控的刻意和本领。

大家问我能不能买房，一定要注明都会和详细板块，前期热点大涨的都会，切忌不可追高。

大家也别信网上那些宏观大佬的一刀切言论，分化市之下一定要详细都会来看，有些还能买，有些是高位调解，要暂停买入。

至于整体的信贷走势，我也会密切留意走势。

前天，央行在一个吹风会上发声了，这种会议经常会有大量的信号，我是一定关注的。

针对整体的货币政策，如下答复：

人民银行将继续实施稳健货币政策，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速根本匹配。

而有关房地产的信贷是这么总结的：

促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”定位，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场的金融支持力度；

整体的基调其实跟去年底的经济工作会议差不多。

货币照旧稳健的，但房地产信贷依然是紧缩的。

从目前央行的态度来看，短期内还不会放松，等经济受不了的时候，可能就会放松了。

等放松了，我会给你们发信号的，时候关注我就好了。

免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！

欢迎光临创意金融 (https://www.vipjinron.com/)