创意金融
标题:
买房贷款,千万别被坑了
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作者:
春歌秋韵1
时间:
2021-8-27 05:49
好文章,必须点赞
作者:
套牛的汗子
时间:
2021-9-9 03:14
感谢分享
作者:
今天要买房
时间:
2021-9-10 21:02
推荐
作者:
嘿呦拔萝布
时间:
2021-9-13 18:30
有几个人敢保证买了房子自己能住30年不换房呢?一旦住了7,8年要换房子了,等额本息还款你会发现这些年还的月供全部都是利息,本金还是那么多
作者:
狮王争葱
时间:
2021-9-27 22:41
你说的一切的前提是,有很多种选址。不过文章很好,让我看得懂。谢谢
作者:
狮王争葱
时间:
2021-9-27 22:41
转发了
作者:
生性不凉薄
时间:
2021-9-28 02:59
好文章!辛苦啦![爱慕][爱慕][爱慕]
作者:
妍杨高照
时间:
2021-10-2 06:36
看
作者:
欢唱溪溪
时间:
2021-10-2 12:54
前提是房价要涨,目前降价促销了没有意义
作者:
J麟芮
时间:
2022-3-27 11:00
标题:
买房贷款,千万别被坑了
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在买房的实际操作中,最痛苦的大概就是房贷了。
开辟商和中介把你带进银行,银行忽悠你,给你几个选择,很多数字,让你自己做选择。
每个人都从自己的利益角度出发做事,所以他们想以最快、最直接的方式走完这个过程,以获得金钱和绩效。
但对于不懂行情的你来说,一脸茫然的签合同,可能已经给自己埋下了雷。
这几年,由于房贷多费钱,被骗入坑的人不在少数。
小鹿不停以为,房贷是普通人一生中最大的杠杆,一定要弄清其中勾连,如果你在与卖家的博弈中,站在认知高处,你会变相赚很多钱。
下面进入正题
1、房贷的本质
大多数人都排斥房贷。
这是由于房贷是债,你要还债,一签合同就成了房奴。
实在不然。
房贷是一种负债,但也是一种资产杠杆。
比年来,所有主动贷款买房、喜好用杠杆的玩家都在楼市赚到了钱。相反,那些诚实不想欠债的人,他们的财产却被偷偷带走。
好比2010年,张三用100万全款在某城市买房,隔壁李四选择用杠杆,30%首付,100万买了3套房子,10年已往了,两个人之间的财产已经被拉开了好几倍。
当然,由于限购,这个真实例子不能重演,但是有几个原则在继续:
尺度和时间。
尺度是房贷利率的数值。
做生意的人肯定明白,在信贷市场,房贷利率不停都比力低。
尤其是公积金,3.25%的利率简直就是银行给你的钱。
所以从某种意义上说,房贷是当局给予的债务、杠杆和政策福利。当你明白这句话的时间,你就不是一个新手玩家了。
时间是什么意思?通货膨胀。
为了更好地发展经济,我们将始终保持微通胀水平。近两年,受疫情影响,央行大量放水,通胀大幅上升。
大家去菜市场看看超市里粮、米、油、盐、酱、醋茶代价就清楚了。
通货膨胀,钱会变得一文不值,而对于债务,也会缩水。
这意味着你从银行借了100万。时间越长,通胀吞噬的债务就越多,你偿还的就越少。
隔壁老李,首付30万元,商业贷款70万元,30年还清,按等额本息计算,每月还款额为3715元。
3715元在2010年绝对是一笔巨款,但2020年呢?
那是一瓶茅台酒的代价。
当然,这一切都是基于你的财产随着通货膨胀而增长。如果10年前你的月收入是1万元,10年后照旧1万元,经济再通胀,跟你也无关。
当每个人都相识房贷利率和杠杆的本质时,我们会更容易做出选择。
2、还款方式
选择等额本息而不是等额本金。
等额本息,每月还款额相同,但就本息结构而言,前面重要是还利息,反面重要是还本金。
等额本金,每个月的还款额不同,逐月递减,大头在前,小头在后。
时间可以吞噬债务,将来的钱会越来越不值钱。
那么一定要放重要的债放在将来,不能选择等额本金这种“先大后小”的计谋。
这个选项基本有历史验证,不需要质疑。
3、商业贷款和公积金
谨慎公积金,灵活商业贷款。
商业贷款,逻辑很简单,就是你把房子抵押给商业银行,商业银行给你贷款。
公积金是当局给予居民的政策性福利,用于鼓励刚需购房。
由于利率很低,只有3.25%,所以请大家谨慎使用,由于除此之外,你很难从银行拿到这么便宜的钱。
如果你想用公积金买房,你必须先取得自己的资格。
一般情况下,企业都是安排五险一金的,如果你是个体户或者自由职业者,我建议你去朋友的公司挂靠,或者去TB,让别人帮你交五险一金。.
只要用公积金买房,一定能赚到钱,不亏本。
在贷款方式的选择上,一定要优先考虑公积金贷款,如果金额不够,就用商业贷款+公积金组合贷款,末了再用商业贷款。
条件是你地点城市公积金放款的速率是公道的。
这时间你就要考虑另一个问题了。
您将来计划购买多少套房?
如果是1套,照旧优先公积金。如果是2套,建议第一套用商业贷款,第二套用公积金。
由于很多城市限购限贷,两套房首付比例高,房贷利率也高。如果用公积金购买,可以大大降低成本。
4、房贷时间
买房贷款的时间选多久?
很多人担心时间长了会有很多利息。他们选择20年甚至10年,这是错误的。
如果你相识房贷利率的本质,你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选择,我会毫不犹豫地选择100年。
10年前每月支付10000和10年后每月支付10000是两个概念。永远不要低估通货膨胀的气力。
当然,不是你要30年,银行愿意给你30年。
银行会评估风险,具体贷款限期与购房者的年龄和抵押房屋的房龄有关。
不同的银行有不同的年龄要求。比方,一些银行贷款被限制在60年。如果你如今50岁,你最多只能借10年。
房龄要求也是如此。
一般银行要求房龄+贷款年限≤50年。如果房子是30年,贷款限期最多20年。
所以我不停劝大家不要买太旧的房子,由于以后可以贷款的年纪越来越少,这也意味着流动性越来越低,很难卖掉,而且很容易被困。
5、提前还款
是否提前还款的问题是房贷中非常热门的话题,争议不断。
由于很多人以为自己有闲钱,就应该尽快还钱,没必要还那么多利息。
我的建议是只管不要提前还款。
如果用这部分钱理财买基金,基本可以跑过房贷利率,手里的钱产生的收益大于房贷利息。
有人说我的房贷利率高,6点多,做理财跑不过,怎么办?
再说一遍,多考虑通货膨胀因素,通胀会吞噬债务,还款压力会逐年减少。而你做理财,固然不能对冲,但就是当期收益。
很多人不明白时间的概念,所以过不了这个关,这时间多想想10年前和如今的生活。
当然,提前还款也不是完全不可能,另有一个因素。也就是你想买一套改善房,换房子,或者在另一个城市买房子。
由于有的城市限购限贷严重,有的认房认贷,有的认房不认贷,有的认贷不认房。
如果认贷不认房,你手里有房子未还清贷款,再买房就得按第二套处理,首付和利率成本刹时增大。
这时间需要提前结清首套房贷,然后再去买房,可以打折买首套房。
有人问我,如果我有足够的钱,我应该全额买房子吗?
仍然不推荐。
如果您有公积金,应优先使用,如果没有公积金,就去商业贷款,然后用其他理财方式对冲房贷利息。
不过,一定要珍惜“童贞贷”,争取在以后想住的城市用上首套房贷的资格。这是非常重要的。
以前有个读者,本来可以在北京买房,但听父母的话,用商业贷款在三四线城市买了房子。兜兜转转再去北京买房,发现自己失去了第一套资格。
两套首付比例和房贷利率根本买不起,就失去了上车的时机。大概这个时机会持续一生。
6、拿钱的本领
在我写到这里,每个人都应该清楚了房贷的基本问题。
末了说说怎么跟银行博弈。
既然房贷是杠杆和福利,那我们就得想办法通过房子从银行拿到更多的钱。
银行借钱的依据是什么?
风险。
如果你的征信很好,信用卡额度高,使用率低,工资收入高,银行会把你评价为优质客户,给你最好的信贷资助,鼓励你从银行拿钱买房子。
所以如果你有购房计划,一定要自觉培养自己在买房前去银行拿钱的本领,半年甚至一年。
这有技巧。
好比平常要自觉提高信用卡额度,刷卡买东西,然后及时还款。您必须在购买房屋前六个月还清所有信用卡。银行会以为你的信用度很高,愿意借钱给你。
好比你工资不高,流水不够,你可以把钱转给开公司的朋友或亲戚,定期把钱转入你的银行卡,然后慢慢取钱。
当银行评估您的收入时,您可以证明您有“其他收入”。
银行只看数值,不能调查你是否有本领有其他收入。这时间,你可以假装是一个高周转率的优质客户。
银行一般会调查你的征信和已往一年的流水和债务,不要逾期您的信用卡。只管在买房前半年还款。信用卡额度要高一点,使用频率要低一点,如果你有稳定的收入,那还可以降低您的房贷利率。
7、反人性选择
末了说几句。
房产投资游戏,以及杠杆的使用都是反常态的。
已往,大大方方向银行借钱购买资产的人会变得越来越富有,而那些畏惧债务而诚实地将钱存入银行的人会变得越来越穷。
这种贫苦不是自己造成的,而是知识和时间的剥夺。
投资是违背人性的,如果你遵照20%人的方法,你就会明白时间和金钱的价值。
房贷不是可怕的,而是幸运的。
已往十年,人们常说做房奴有多痛苦,但如今大家都在说不做房奴有多痛苦。这是期间的进步。
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