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标题: 买房都绕不过去的一个点，那就是贷款 [打印本页]

作者: 念一读书 时间: 2022-4-2 05:50
标题: 买房都绕不过去的一个点，那就是贷款
本日来说一说大家买房都绕不过去的一个点，那就是贷款。

我在后台经常会收到这样雷同的留言：

不想贷款，压力好大；

父母不想贷款，讨厌欠债；

我全款买一套，还是贷款买2套呢？

这类问题其实都属于一类，就是我该不应背上贷款，积极负债？

我们的父母那一辈，非常多的人，都是厌恶欠债的。

他们会算一笔帐，就是要多还很多利息，不划算。

比如300万的房子，如果首付3成，就是90万。

贷款210万，等额本息30年，年化利率假设5%，最终为房子付的钱是495.8万。

你需要付195.8万的利息！

这么一算，好像特别不划算啊！

起首假设你有300万，首付了90万，还有210 万：

究竟1：钱会生钱。

房贷利率是5%，那么210万拿在手上，只要你不挥霍掉，可以大概让它的收益超过年化5%，你就跑赢了贷款利息。你不光没有还银行利息，超过5%的收益部分，就是你额外赚的。

具体到这个例子上，每月贷款还款额是11272元，一年还款135264元。

你手上210万，假设5%理财收益，就是10.5万，只需要再还30264元，可以覆盖贷款。

假设做到年化8%，利息就有16.8万，足够覆盖全部贷款，不需要动本金。

也不需要动用你的工资收入！

同时你手上还有一大笔钱作为安全垫，无论是遇到失业，还是家人生病，都不慌不忙。

究竟2：杠杆将收益放大。

假设你投资这套300万的房子，全款买，3年后涨了20%，也就是赚了60万。

300万3年赚60万，年化收益在6.5%。

如果你首付90万，假设理财收益6.5%，刚好覆盖房贷，那么3年后卖出，也是赚60万。

90万3年赚60万，年化收益靠近19%。

实际上，因为你还了3年贷款，3年后还银行一次性已经不足210万，因此还能再多赚一点。20%的收益妥妥的。

上杠杆不上杠杆，这就是3倍的收益差。

大概有朋友问，你这是房价涨了，那跌了呢？

跌了，你更加要贷款了呀！

现在两个资产，A跌，B能赚钱，你是把全部资金押在A上，还是分一部分到B上？

B就是我们的理财收益。做一些稳健的配置，5%收益并不难。

那么显然不能ALL IN 到A上对吧。

第二种，假设你没有300万，只有90万，付完首付没钱了，压力好大。

究竟3：通货膨胀会稀释债务。

根据国家统计局的数据：

2010年全国城镇私营单位就业人员年均匀工资为20759元。

2020年全国城镇私营单位就业人员年均匀工资为57727元。

年均匀涨幅在11%左右。

朋友们，因为货币超发和经济的发展，整个工资盘子就以每年11%在增长，不需要你特别受苦，特别积极。不信可以问问你的父母，工资是不是涨了，自己也就是干着差不多的活呀。

因此，像提问同砚说的，一开始贷款会觉得压力很大，每个月完全没有现金流了，但是这个压力在逐年减小。

再加上背上房贷的朋友，一般工作会更积极，升职加薪也会更快，轻松跑赢均匀值。

对于很多朋友来说，3年工资翻倍，在毕业初期，不是特别难的事。

熬过前3年，真的轻松跑赢同龄人。

因此，通货膨胀会稀释财富，也会稀释债务，没有债务的人，就被双重收割。

我上周直播时，一个连麦的朋友跟我讲，他父母不愿贷款，帮他150万去年在成都全款买了房子。虽然现在已经涨了不少，但是他听完直播，还是感到很亏，问我怎么补救？

激进方案：把房子抵押给银行，可以贷出评估价的6-7成，大概100万，假设利率6%（具体要看本地银行）。然后拿着100万，作为第2套的首付，再买一套房。

这个方案激进在，需要同时还2个房子的贷款，压力比较大。但是一旦房价上涨，也能撬动最多的收益，同时租金也可以适当补贴房贷。这种情况下，一个人最大的赚钱能力会被引发出来，某种水平上，是资产和收入双赢的。

守旧方案：100万拿在手上理财，如果你理财收益跑赢6%，就是划算的。如果有比较好的投资时机，比如恰逢20年基金大年，赚到20%以上，大概性也很大。

综上，大家明白为啥有钱人，还有各个企业，都非常喜欢跟银行贷款了吗？

巨细老板，衡量对方实力的指标之一，就是负债多少。

你能借到的钱越多，相对来说，企业质量越好。贷款帮你撬动更大的交易，让利润率大幅提高。

相反，贫民往往是最怕负债的一群人。

最喜欢钱货两清。

他们把钱存在银行，银行拿着钱借给敢贷款的人，去撬动优质资产，贫富差距进一步拉大。

敢于负债，还从某种水平上说，也是对自己有信心，坚信未来收入会不断增加的表现。

普通人白手发迹，不加杠杆的话，财富增值速度将大幅变慢。

因此，变富第一步，大概是成为一个【负翁】。

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